158亿港元史上最高叫价 “土豪”合景、龙光为何死磕港岛宅地？

　　在内地此起彼伏的“地王”，已然随着房企的脚步转到了市场。

　　继海航去年底分别以88.37亿港元、约54.12亿港元中标九龙启德两宗宅地，刷新区内地价新高后，于2月17日截标的鸭洲临海住宅地也被曝出引来多家财团的“超高价”入标。

　　来自内地的龙光地产及合景泰富联合体以155-158亿港元的出价最为惊人，有媒体报道时甚至表示，若最终此价中标，该地块将打破近二十年来的“最贵地王”纪录。

　　因人民币贬值、市场宏观调控等多重因素，到扫货的内地房企队伍可谓日渐壮大，相比本土房企，抢地价格越来越惊人的内地开发商也俨然一副“土豪”形象。

　　市场分析普遍认为，促成这一现象的原因除了内地房企不差钱，海外资产配置需求也是重点，且相比内地市场，楼市似乎更为稳定，升值空间更大。

　　然而在多变的经济市场环境下，风险无处不在，内地房企赴港投资到底更多意味着机会还是冒险，则是众说纷纭。

　　合景龙光“天价”抢地

　　“该幅地王最终花落谁家，目前仍是未知之数，但地皮的中标价，或将属“惊天价”。”截标报价流出后，有市场人士以“惊天”来形容。

　　显然，鸭洲临海住宅地会是另一幅备受瞩目的百亿地王，尽管招标伊始就已做好心理准备的小伙伴们，还是被龙光合景泰富联合体的出价惊呆了。

　　观点地产新媒体获悉，该地块于1月20日开始招标，2月17日已截标。据了解，鸭洲临海住宅地共吸引了14家财团的超高价入标，其中的最大“土豪”当属龙光合景泰富联合体，出价在约155亿至158亿港元之间，楼面占鄞锏20300港元。

　　因此，对于该地块为何能得到开发商开出如此“天价”，有市场人士分析透露，看好地块的发展是最主要的原因。

　　据悉，该地块位于港岛南区，位置临海单位建成后将是难得的无敌大海景房，适合建优质豪宅，且片区内刚刚规划通地铁，交通便利使其未来前景更可期，且未来项目针对的主要客户为内地富豪，所以即便入标价高，还是有利可图的。

　　不过，此前市场人士对该地块估值103亿港元，最高楼面占墼1.35万港元，而龙光合景泰富联合体的158亿港元报价出比市场预期高出了至少35%。

　　以往内地拍出高价地王时，无可避免会有人提到未来的风险问题，市场同样如此。

　　世邦魏理仕资深董事钟德尧表示，单就地块而言，要面临的风险是不大的。港岛南区的地段、全海景豪宅、便捷的交通已经是项目未来入市的保障，而且其认为的豪宅卖到3-4万港元的占垡舱常，“港岛出让这么大一块的情况不多，多家财团的高价投标也说明大家其实都是看好的。”

　　按地政部署此前公布，鸭洲利南道鸭洲内地段第136号用地前身为驾驶学院，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途，占地约12.66万方眨可建楼面面积达到约76.21万方眨可建约1420伙。

　　不过，有消息称，投标的14家财团中，除了龙光合景泰富联合体外还有一家独资入标的发展商报价也与其相近，因而“鹿死谁手”仍需等待最终结果的公布。只是，从目前情况来看，这一地块的中标价都不会与该两家的报价相差太多。

　　这无疑也是目前为止到投资的内地开发商中最“下血本”的一次，因此“内地房企为何钟情频频高价抢地”这一问题再次被提起。

　　“其实以往出让的土地，房企也有参与投标的，但是出价基本都比内地房企低，所以很难拿到，加上原本就在有一些土地储备，不着急高价投地。”钟德尧表示。

　　内地“土豪”为何扫货

　　在资本市场，“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”是常用的策略，也是业内人士对内地房企近年频频进攻以及东南亚、澳洲、美国等海外市场的普遍看法。

　　“一方面国内买家或开发商资金实力雄厚，另一方面人民币贬值，选择海外投资是实现资产配置和资产保值的重要方式。”有分析如是表示。

　　不久前，龙光地产参与投标启德宅地但最终败予海航的，其明确表态内地竞争激烈，若在海外发展利润率可观，将持继续入标各地块。

　　龙光地产首席财务官赖卓斌最近接受采访时提到的原因，也许正是多数内地开发商的心声。

　　赖卓斌称，内地一线城市及周边地区虽需求强劲，但供应偏弱，使得需求外流，且内地楼价增长空间受制于宏观调控，所以来投资是其平衡市场的选择，且人民币贬值也是龙光配置海外融资走向楼市的诱因之一。

　　除了分散投资、规避风险外，钟德尧还提到，类似万科、华润、招商局置地、龙光等到买地的内地房企其实多数都是在有上市平台，在购置资产融资更方便成本也更低。另外，由于土地供应少，项目的升值空间相比更大。

　　换个角度来讲，内地房企进已是事实，在目前的多变环境下，此时高价进入市场是否会给这些房企招致风险，同时给本港楼市带来不良影响才是最为重要的。

　　在房企之间，进入与否分成了两派，一派如上个月刚刚15亿买下赤柱舂|角道物业的旭辉，认为过去一年成交虽然有所放缓，但楼价依然坚挺，升值空间仍在，也有像碧桂园那样，认为目前楼价太贵，暂未考虑进场的。

　　对此建银国际研究部董事苏国坚认为，在全球货币加息的趋势下，投资类似的长期房地产项目风险还是在增大，尤其楼市的购买欲望也可能会因此被削弱，太高的地价，不仅让地产商踌躇却步，本地人的购买力也未必能追得上。

　　“从目前的本土经济增长、房价、增长幅度、购买力来看，现在的楼价不是一个吸引人的水平。”

　　不过，活跃于内地及两地市场的恒隆地产董事长陈启宗则坦言，“其实的住宅市场是很简单的，全部是供求问题，主要不是楼房的供给，而是土地的供应。”

　　为了解决被诟病已久的楼价高、租金贵的问题，政府也已经开始计划慢慢增加土地供应，因此，陈启宗表示，只要土地增加，楼价的回落是绝对可以预期的。

　　今年1月份，行政长官梁振英在宣读任内最后一份施政报告时提及，将从多方面入手增加土地供应，未来各项短中长期土地供应项目将可提供超过60万个住宅单位。此外，私人市场方面，预计未来3至4年一手住宅物业的供应量将增加45%至9.4万个单位。

　　一周前，被问及中资财团天价抢地，或会因此拔高楼价水平时，梁振英则表示，地产也可能会亏本，“楼价并不取决于地价高低，而是卖楼时经济环境及供需关系”。