价格过高遭遇取证难 北京昆仑域等项目或“自降身价”加快入市

早在2016年7月底，华润置地等企业就曾为昆仑域项目举行盛大的发布仪式。然而，因为期望售价过高，至今未能取得预售证入市。（资料图片。伍振国/摄）

　　北京2月21日电 （余燕明）在北京市场存在感呈明显下降趋势的华润置地（01109.HK），急于短期内推出自己操盘的合作项目“昆仑域”。

　　至少从华润置地已经披露的土地收购及销售情况来看，2016年华润置地整年在北京没有获取到一宗地块，也没有推出新项目入市。

　　这偏离了华润置地对北京市场的预期。

　　华润置地去年7月对组织架构进行了一次调整，北京大区与山东大区实现了合并，成为华北大区，下辖北京、天津、石家庄、太原、郑州、济南、青岛、烟台等8个城市公司。

　　据华润置地北京大区总经理蒋智生去年一次发布会上的介绍，新北京大区的业绩构成里，北京的业绩贡献将占到一半以上，约为55%，其他6个二线城市占比30%，另外6个三线城市占比15%。

　　一位了解昆仑域项目的人士告诉记者，华润置地原计划在去年10月份将该项目推向市场销售，但无奈没有取得预售证，因此推迟到了今年的3月份。

　　而华润置地北京公司一位人士则告诉记者，昆仑域项目推迟5个月入市以后，项目上报给北京市住建委的销售价格也会有所下调，因公司预计取证报价难以通过北京市住建委的批准。

　　“去年10月份报给北京市住建委的销售均价是11万元/平方米上下，但是建委方面没有批准这一价格，要求项目推迟入市销售。”该人士告诉记者。

　　据记者了解，华润置地此次计划在今年3月份拿到预售证，上报取证价格大约是10万元/平方米，相比上次上报取证价格下调了1万元/平方米左右。

　　“北京市住建委对预售证审批已经开始放松了一些，但紧咬着价格。北京市住建委此前私下建议昆仑域取证价格为8万元-9万元/平方米左右，我们决定以销售均价10万元/平方米上报取证。”上述华润置地北京公司人士告诉记者。

　　昆仑域项目一位销售人员也向记者证实，公司正在加紧装修售楼处和样板间，让项目随时做好准备，预计会在3月份拿到预售证，拿证过后几天就会开盘，项目一期预计会推出200套房源。

　　北京等多个热点城市在去年9月底以后对房地产销售执行严格管理。一家北京市当地房地产公司营销负责人告诉记者，北京市住建委严格了预售证管理，不少均价8万元/平方米以上的高端项目受到新政影响，难以如期入市销售。

　　“如果新房涨幅不能过高，或者保持稳定，会有一批限价房或新房价格被限制，只有少数高端楼盘价格会被放开，但只会是少数，否则反映在取证新房均价上，仍然会上涨。”这位营销负责人介绍，“所以现在北京高端项目入市比较困难，政府取证比较慢，价格也要求收一收。”

　　昆仑域项目是招商蛇口、华润置地、九龙仓、平安不动产4家公司的合作项目，于2015年1月份由4家企业组成联合体拿下项目地块，据测算地块成交楼面价据测算接近4万元/平方米，最终该项目命名为“昆仑域”并由华润置地操盘。

　　当天，另一宗地块也由4家企业组成的联合体竞得，成交楼面价据测算接近5万元/平方米，最终地块命名为“中国玺”，并由招商蛇口操盘。

　　前述华润置地北京公司人士也告诉记者，中国玺项目在预售证批准上也面临了昆仑域同样的问题，项目开盘入市时间也因此推迟，两个项目都是时隔了2年多预计才能入市销售。

　　一位知士介绍，4家合作企业里，招商蛇口和华润置地的操盘能力相对较强，平安不动产与九龙仓在合作地块项目里，通常是充当财务投资者。

　　“两个项目地理位置邻近，并且都是高端产品，销售价格相近，接下来入市由于是不同合作主体操盘，也会面临竞争。”这位知士分析说。

　　但上述华润置地北京公司人士并不这样认为。他介绍，招商蛇口与华润置地在产品和定价上做过沟通，昆仑域项目前期主推的是145平方米、158平方米和185平方米的四居产品，户型面积相对小一些，销售均价约为10万元/平方米；而中国玺则主要是165平方米-256平方米之间的产品，只有少量146平方米同类产品，户型偏大，虽然销售均价相比昆仑域项目为低，取证价格预计是9万元/平方米上下，但总价会更高。

　　“这实际上形成了差异化产品。昆仑域单价偏高，但户型偏小；中国玺单价偏低，但户型偏大，总价相对较高，能够满足不同的高端需求。”这位华润置地北京公司人士说。

　　“这两个项目接下来还有一定风险。一是在北京这样的市场，拿地两年才推出入市累积的成本已经很高，二是能否顺利以满意销售价格取证，毕竟现在北京市住建委对高价楼盘入市严格限制。当然，也有竞争的问题，只要存在比较，就会有竞争，销售快慢，直接影响的是项目内含报酬率。”前述北京房地产公司营销负责人最后分析。